Alquileres: de la teoría del congelamiento a la práctica de los aumentos

Un decreto presidencial de pandemia obligaba a no aumentar costos, pero la realidad indica otra cosa. Cómo se negocian los precios para subsistir, tanto dueños como inquilinos.

La norma presidencial escrita en un decreto establece el congelamiento de los alquileres y la suspensión de desalojos hasta el 31 de marzo. La última parte se cumple, la primera no tanto. ¿Por qué? Porque la realidad indica que con la inflación en alza, los aumentos de alquileres se negocian entre dueño e inquilino y, en caso de que no suba, es solo por el momento. Los aumentos existen y se estiran hacia adelante, generando una deuda y estableciendo un plan de pagos.

Es que el Gobierno nacional decidió extender hasta el 31 de marzo próximo el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos. La medida, tomada en los primeros meses de la pandemia y que vencía el 31 de enero, comprende a los inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados. Ahora se extendió al 31 de marzo.
“Congelado no está nada”, disparó Roberto Corso, desde su Inmobiliaria. “Cuando se vence el contrato, tratamos de llegar a un arreglo” que en general ha llegado a un 30%.
Desde su local de venta y alquileres, Marcelo Villar concuerda: “en realidad lo que se hace es financiar la diferencia de precio. Lo que sucede es que la gente acuerda, no te pueden desalojar, pero cuando se levante el decreto hay que solucionar la prórroga de la deuda del aumento. Lo que sucede es que en dos años quedan desfasados los montos” debido a la inflación.

Melisa Schawb explicó que "en los contratos, los incrementos ya están pactados, no se pueden congelar", por tal motivo en base a la resolución 320/20 "a todos los inquilinos que tenían aumento, se les dió a conocer y el 97% de nuestros inquilinos aceptaron y pagaron los incrementos que correspondían".

Desde su experiencia contó que la situación de alquileres se vio modificada ya que "hubo inquilinos, por ejemplo estudiantes, que por la pandemia se volvieron a sus ciudades pero igualmente siguieron pagando los alquileres. No nos pasó que los inquilinos dejen los departamentos por no poder pagarlos" y agregó que "los alquileres se mantuvieron, tanto en zonas céntricas como en otras zonas de la ciudad".

El primer decreto -320/2020- fue publicado en el Boletín Oficial el 11 de marzo de 2020, antes incluso de que se decretaran las medidas de aislamiento, con vencimiento previsto para el 30 de septiembre.
Antes de que opere el final de ese plazo, a través del decreto 766/2020, el Poder Ejecutivo nuevamente prorrogó el vencimiento, en este caso hasta el 31 de enero. Ahora el Gobierno oficializó nuevamente la decisión de extenderlo hasta el 31 de marzo próximo.

Desde inmobiliaria Vaccaro detallaron que “en pandemia, la mayoría de los que tenían aumentos se congelaron, hubo alguno que se subieron pero siempre fuimos acordando y viendo en cada caso en particular son muy poquitos los inquilinos que mantienen el congelamiento de precios”.

Desde este negocio sostuvieron que “nosotros lo que le planteamos a nuestros inquilinos que llegan los vencimientos, por ahí no se renuevan y después queda una deuda bastante importante por pagar. No solo es el aumento del alquiler sino las cuotas de lo adeudado anteriormente por el decreto”. Cada inquilino, de acuerdo a sus posibilidades, fue respondiendo a la situación planteada por la inmobiliaria.

Además, agregaron que “tuvimos algunos departamentos que se nos entregaron porque con la pandemia se les complico bastante para abonar y muchos de los inquilinos prefirieron entregar las llaves y no acumular deudas”.

¿Cómo se traduce eso en la práctica? “No se puede desalojar, pero el tema es que la gente tampoco actúa mal. El diálogo es la base de todo”, subraya Corso.

Locales comerciales, otra historia

Las inmobiliarias consultadas por Agencia Comunica coincidieron en otro aspecto de los alquileres: en el caso de los locales comerciales la situación es diferente. La pandemia profundizó la crisis económica y dejó locales cerrados y vacíos. “Los comerciantes fueron arreglando de otra forma”, define Marcelo Villar. “Si no se facturaba por la pandemia, si estaban cerrados, entonces se acordaba entre dueño e inquilino pagar la mitad durante algunos meses, o directamente no cobrar el alquiler por un mes”.

El resultado resulta lógico si se tiene en cuenta que a la crisis econòmica previa se le sumó el efecto del cierre por Covid. “Eso pasó en todos lados”, explica Roberto Corso. “Si alguien cobra un alquiler a una persona que no está trabajando porque lo obligan a cerrar su negocio, es obvio que se va a ir, no va a pagar nada y no va a venir nadie a alquilar ese local tampoco. No conviene a nadie. Y han quedado muchos negocios cerrados”.


Poca venta

Más allá de los alquileres, lo que mayormente mueve el negocio inmobiliario con las ventas. Algo que está “muy tranquilo”, coincidieron los referentes de las inmobiliarias consultadas. Con 40 años en el rubro, Roberto Corso analiza que “está muy difícil. La inflación sube mucho, al que va a edificar le cuesta muchísimo. Llega un momento que no sabés qué es barato y qué es caro”.

Julio Vaccaro, por su lado, manifestó que “durante el 2020 mantuvimos algunas ventas, porque hay gente que está acostumbrada a viajar y al no poder salir del país invirtió acá, en propiedades”. En lo que respecta a este año las ventas bajaron debido a la temporada y a que con la apertura del turismo la gente aprovechó para viajar.

Marcelo Villar es claro en su definición del panorama: “hay muchos carteles y pocas ventas”. Desde su mirada, las ventas de propiedades “es lo más complicado. Quizás se da más en el caso de algunos terrenos, pero estamos complicados porque no hay créditos (o exigen requisitos imposibles de llegar) y el precio se maneja en dólares. A lo mejor se dan algunas operaciones con departamentos que tienen y entregan como parte de pago, pero en general está muy parado. Por eso los alquileres se hacen enseguida”.

En este contexto de poca demanda es que se comprende que los precios de las viviendas hayan decrecido. “Hace unos años se vendía casi una propiedad por dia. ahora hay casas para vender y a pesar de que bajaron en dólares hasta un 35%, aún cuesta”, explicó Corso. La realidad no es fácil y por eso apuestan al trabajo conjunto entre las inmobiliarias y "con los clientes", coincidieron. (Agencia Comunica - Facso)